十年。这是马光远抛给楼市的一个数字。
放在盼着房价立刻反弹的人耳朵里，多少有点冷；可放在担心资产继续缩水的人心里，反倒像一颗定心丸——因为他的意思很清楚，跌得差不多了，只是别指望立马回到2021年的那个巅峰。
这个判断的底气，来自国际清算银行对全球上百轮完整房地产周期的长期跟踪：一个国家的楼市从见顶回落到重新摸到上一轮高点，通常要花十年上下，中国不会是例外，但一线和强二线的核心地段会跑在全国大盘前面。先把话说明白。
马光远这轮发声，核心并不是唱多，而是给市场泼一盆温水。他讲得直白：房地产市场已经逐步进入调整的底部区域，但接近底部并不意味着马上进入新的牛市，目前供给端仍然偏弱，大多数开发商的资产负债表尚未修复，全国绝大多数城市仍在调整过程中。
这个态度和过去几年市场上＂看空派＂与＂看多派＂两头极端的声音都不一样。他既不认同房价还要腰斩的说法，也不同意所谓＂抄底就赚＂的口号。
要理解他为什么敢下这个结论，得先看看这轮跌了多深。2021年国内商品房销售面积接近18亿平方米，销售金额突破18万亿，那是行业绝对的顶。
到2025年，全年成交面积已经压到9亿平方米上下，销售额只剩下当年的一半。四年时间规模砍掉一半，这样的降幅在楼市二十多年的历史里前所未有。
进入2026年，市场的下行斜率开始明显变缓。开发投资和新开工数据仍然疲软，房企拿地也很克制，但从另一个角度看，供给主动往回收，反而让过去堆积的过剩库存出现松动。
全国商品房待售面积连续几个月同比回落，长期累库的势头被按住了。库存这个环节转向，往往是行情企稳最靠前的信号之一。
那么＂十年＂这个数字到底怎么来的？马光远的原话是，从国际经验看，一个国家的房地产市场从见顶调整到重新回到上一轮高点通常需要十年以上的时间，中国房地产市场已经进入了这一轮调整的第六年，因此预计未来几年不会再次出现全国房价普遍大涨的情况。
翻翻别的国家怎么走过来的，就更容易懂这套逻辑。2008年次贷危机之后，美国全国房价用了差不多十年才回到危机前水平，但纽约、旧金山这些人口和产业都强的城市，修复得明显更快。
日本1991年泡沫破了以后，全国大盘拖了很多年才企稳，可东京都心的核心地段跌幅始终小于全国均值，后来也率先反弹。放回国内的语境。
这轮跌得最狠的其实并不是超一线的核心地段，而是很多远郊次新和三四线的老小区。北京、上海一些优质豪宅从高点回撤三到四成，属于国际上定义的＂深度调整＂。
按这套全球规律往前推，全国均价要整体重回2021年的水位，几年时间跑不掉，这本身就是常识层面的判断。但真正让马光远的观点带有区别度的，是分化。
他直言，未来房地产市场最大的特点将是长期分化，能够持续恢复的主要是包括一线和强二线在内的少数城市，以及这些城市中的优质地段和优质楼盘；而大量普通城市和普通楼盘可能会在较低水平上运行较长时间。
这句话对于习惯了＂全国普涨＂记忆的中老年购房者来说，其实是最需要消化的一层。过去二十年，一套房在哪儿买都能吃到大盘的红利；今后可能是，城市选错、板块选错，等再久也难有像样的行情。
眼下的市场也确实印证了这种冷热差异。2026年二季度以来，上海二手房月度成交在两万套上方站得比较稳，北京部分学区、地铁盘出现挂牌几天就带看不断的情况，杭州、成都、合肥的核心地块土拍溢价重新出现。
可与此同时，远郊限价房、人口净流出的地级市老盘，成交依旧清淡，价格还在缓慢往下磨。政策端的动作也不能忽略。
首套房首付比例已经压到历史低位，房贷利率从2021年那一轮5%以上的高点一路调下来。马光远专门算过一笔账：在目前整体物价下行的情况下，房贷名义利率仍然高于3%，实际利率至少在4%以上。
意思是，从真实成本看，利率理论上还有下调空间，这也是他判断底部区间的一个技术支撑。有意思的是，马光远并不认为楼市会走向＂消失＂或＂边缘化＂。
他反复援引一组国际比较数据：美国、英国、德国、日本、澳大利亚等发达国家，目前房地产业增加值占国内生产总值的比重平均都在10%以上，依然是经济保持稳定的重要支撑和社会财富的主要形式。
也就是说，即便中国房地产告别高增长，作为基础产业和居民资产配置的主力，它的分量不会消失，只是玩法要变。对普通家庭来说，从这套判断里能拎出来的启示其实并不复杂。
买房已经不是闭着眼买就赚的年代，位置、产业、人口、公共配套这四样东西哪一项都不能省略。反过来，那些人口外流、产业空心的地方，就要格外谨慎，别用二十年前的经验去套未来十年的市场。
马光远还有一句话总结得很直接：未来的中国房地产市场将不再是＂全国一起涨＂，而是＂核心资产越来越值钱，普通资产持续分化＂。这句话可以当作理解未来十年楼市走向的钥匙。
看房时的关注点，也应当从＂要不要买＂，转到＂买在哪儿、买什么、买给谁住＂。十年的周期听起来漫长，但把镜头拉远一点，2021年那个巅峰本身就是宽松货币、快速城镇化、居民集中加杠杆几股力量叠加出来的极端状态。
承认＂回不到过去＂，不是悲观，而是对市场规律的一种尊重。真正应该警惕的，是拿过去二十年的经验硬套未来十年——人口结构变了、居民资产偏好变了、政策取向也变了。
分化才是主旋律，看清方向，永远比追问点位来得重要。
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